A magyar befektetők körében régóta nagy kedvenc az ingatlanvásárlás. A ház vagy a lakás ott áll szépen mondhatnánk, betonbiztosan, megfogható, szemmel látható, lehet róla tudni, hogy a miénk. Ráadásul az embereknek mindig kell valahol lakniuk, ezért jogosan tűnik a befektetések közül a legkiszámíthatóbbnak. Azonban ha a tulajdonosnak minden nap közölnének erről a befektetésként vásárolt ingatlanról egy aktuális értékkimutatást, valószínűleg ez az érzés árnyalódna. Mert bizony az ingatlan ára, nevével ellentétesen ingadozik. És nem ez az egyetlen kockázat benne.
A legújabb Pénz Beszél podcastünkben általános elemzést végeztünk az ingatlan-, illetve az értékpapír befektetésekkel kapcsolatban.
Az adásban szó lesz arról,
- milyennek mondhatók a jelenlegi ingatlanárak?
- milyen tényezők állnak az esés mögött?
- mik a piac kilátásai a közeljövőre vonatkozóan?
- hogy lehet összehasonlítani különböző piacok eredményeit?
- ezek alapján hogyan teljesített az ingatlanpiachoz képest a részvény-, illetve kötvénypiac?
- mi lesz a különböző piaci felhajtóerők közül a legmeghatározóbb 2024-ben?
- létezik-e részvény + ingatlan tulajdonságokkal bíró hibrid megoldás?
A felvétel meghallgatásához kattintson az alábbi videóra:
A kérdést, hogy ingatlanba éri-e meg fektetni, vagy értékpapírba, leginkább olyanok szokták feltenni, akiknek megoldott a lakhatásuk és elsősorban a szabad tőkéjük gyarapításának legideálisabb módját keresik. Mindkét esetben – legyen szó ingatlanról vagy értékpapírokról – kiváló vásárlási lehetőségek adódnak és magas hozamok érhetőek el, ugyanakkor nem szabad figyelmen kívül hagyni az esetleges kockázataikat és hátrányaikat sem.
Ingatlanpiaci kilátások az aktuális gazdasági helyzet tükrében
Az elmúlt években sok befektetési eszköz, köztük az ingatlanpiac is megpróbáltatások elé állította a befektetőket. Az ingatlanárak 2022 közepén értek a csúcsra, azóta viszont nem mindig hozták az elvárt hozamokat, a 2023-as eredmények elég gyengének mondhatók. Ha csak a nominális értékeket nézzük, azt láthatjuk, hogy az árak pár százalékkal csökkentek a elmúlt évben, azonban ha a reálértéket vesszük figyelembe és hozzáadjuk az inflációt, akkor sokkal látványosabb, közel 20%-os értékcsökkenésről beszélhetünk.
Összefoglalva: Az ingatlanpiacon 2022 és 2023-ban összesen 20%-ot esett reálértéken, azaz ugyanott vannak az ingatlanárak, mint 2019-ben.
Az ingatlanok értékcsökkenése mögött több tényező is áll, például a magas hitelkamatok és az állampapírok relatív magas hozama, amelyek elvonták a befektetők figyelmét az ingatlanpiacról. Ez a két tényező idénre megváltozott. A hitelkamatok is 9%-ról 6 köré mérséklődtek, és állampapírokat sem adnak már 15-20%-os kamatokkal. Ebből a szempontból tavalyhoz képest az ingatlanpiaci kilátások már kevésbé borúsak. Mégis fontos leszögezni, hogy nem szabad az előző árrobbanásból kiindulni, mert a múltbeli eredmények nem feltétlenül ismételhetők meg a jövőben.
Sok befektető hajlamos azt gondolni, hogy az előző időszakok emelkedése megismétlődik majd, függetlenül attól, hogy milyen eszközbe fektetnek. Pedig a jövőbeli várakozásokat és kockázatokat nem lehet anélkül kijelölni, hogy ne a nagyképre koncentrálnánk.
A következő ingatlanár-boom küszöbén állunk?
2014 és 2019 között, vagy 2014 és 2021 között, attól függően, melyik időszakot vizsgáljuk, az ingatlanpiac körülbelül duplázást ért el reálértékben. Ez azonban nem szabad, hogy hiú reményeket ébresszen a befektetőkben, mert az általános gazdasági környezet nagyban befolyásolja az ingatlanokpiacon zajló folyamatokat is. Például az említett, 2014 és 2021 közötti időszakban az ingatlanpiac a kedvező gazdasági környezetben óriási növekedést tapasztalt, de ezt egyrészt egy alacsony bázisidőszak, vagyis legalább 4-5 éves vegetálás előzte meg, másrészt a hitelek rendkívül olcsók voltak, 0%-os alapkamat mellett 2-3%-ra lehetett kapni lakáshitelt.
A gazdaság stabilitását és a hitelkamatok alacsony szintjét figyelembe véve ez az emelkedés különösen erősnek tűnt. De 2024-ben már más a helyzet: ugyan továbbra is léteznek állami támogatások, például a családi otthonteremtési kedvezmények (CSOK) vagy a babaváró támogatás, ezeknek a feltételei azonban megváltoztak, ami befolyásolhatja az ingatlanpiacot is.
Például a babaváró támogatás esetén csökkentették az életkorlimitet, ami azt jelenti, hogy körülbelül a felvevők 60%-a kiesik a rendszerből. A CSOK Pluszt pedig most már csak új gyermek vállalásával lehet igénybe venni, ebből következően rengeteg potenciális hitelfelvevőnek kell más megoldásban gondolkoznia. A rengeteg, hitelből fészket rakó ember hatalmas mennyiségű pénzt hordott erre a piacra, az árak emelkedése pedig ennek egyenes következménye volt.
Összefoglalva: bár még mindig léteznek a piacot jelentősen befolyásoló támogatások, idén nem lesz már olyan markáns az erőteljes hatásuk, mint az előző években, mert csak egy kisebb kör részesül belőlük.
Ingatlanpiaci eredmények számokban
Az Egyesült Államokban a hosszú távú ingatlanbérleti/kiadási díjak általában 4-6% közötti hozammal bírnak. Ezen felül számolandó még az ingatlan értéknövekedése, ami átlagosan reálértékben az infláció felett van, kb. 0,5-2% között attól függően, hogy mely régiót és milyen hosszú távot vizsgálunk. Tehát infláció nélkül a hosszútávú értéknövekedés 2-4% között szokott lenni. Az ingatlanok esetében azonban figyelembe kell venni az amortizációt is, ami általában 1-1,5% körül mozog. Körülbelül ennyiből lehet fedezni a karbantartási költségeket.
Tehát összességében egy ingatlan értéknövekedése a bérleti díjakból származó haszonnal együtt, egy átlagos környezetben 7-8% körül szokott lenni. Viszont valószínűleg a következő évek ezt az átlagos szintet nem fogják elérni.
Hogy teljesít az ingatlanpiac a részvénypiachoz képest?
Ha például az ingatlanpiaci emelkedést 2014-től vonjuk a vizsgálat alá, míg a részvénypiaci emelkedést 2009-től, és visszafordítjuk az amerikai, illetve német részvényindexek emelkedését forintra, csökkentjük az inflációval és reálértékre hozzuk, majd összehasonlítjuk a magyar ingatlanárak emelkedésével, akkor egyértelműen látható, hogy mind az S&P 500, mind az MSCI World, illetve DAX indexek jelentősen felülmúlták a magyar ingatlanárak emelkedését.
Ha a válságból való kilábalást követő részvénypiaci teljesítményt vesszük alapul, akkor tízéves időtávon átlagosan 200%-os hozamot tapasztalunk. Ebben a megközelítésben is egyértelműen látszik, hogy a részvénypiac hosszú távon jelentősen előnyösebb lehet, mint az ingatlanbefektetés.
Hogy teljesít az ingatlanpiac a kötvénypiachoz képest?
A várakozások szerint azonban a legjelentősebb globális gazdasági tényező idén kamatvágás lesz. Ez bár jelentős hatással lesz a részvénypiacokra is, de a kötvénypiacon, különösen a hosszú lejáratú kötvényeknél, mindenképpen a fő tényezőnek várható.
Kamatcsökkentési időszakban, attól függően, hogy milyen gyorsan és mennyivel csökkennek a kamatlábak, akár kétszámjegyű hozamok is elérhetők a másodlagos piacokon. Például az osztrák-spanyol állampapírokkal, de még a magyar kötvényekkel is. Tehát gyakorlatilag ugyanolyan árfolyamnyereséget lehet velük elérni, mint a részvényekkel.
Összefoglalva: Ha mindenáron ragaszkodunk az ingatlanvásárláshoz, mert úgy tudjuk elképzelni a legnagyobb anyagi biztonságot, akkor érdemes ezelőtt még legalább 2-3 évig inkább másodlagos piaci kötvényeket vásárolni, mivel valószínűleg nagyobb megtérülést érhetünk el rajtuk. Ráadásul ezzel a lépéssel nem növeljük jelentősen a kockázatot ahhoz képest, mintha egy osztrák-spanyol állampapírt vásárolnánk.
Titkos hibrid megoldás: a REIT
A REIT részvény is és ingatlan is egyszerre. Tehát aki ezek alapján nem tudja, melyik ujjába harapjon, annak a lehető legjobb megoldás a REIT ETF.
A REIT-ek olyan befektetési eszközök, amelyek mögött ingatlankezelő vállalatok állnak. Ők fejlesztenek, vásárolnak és üzemeltetnek ingatlanokat, a REIT-en keresztül pedig tulajdonképpen egy cég tulajdonrészét vásárolhatjuk meg. Gyakorlatilag ez egy közvetett módszer az ingatlanokba történő befektetésre.
Az eredményük vagy értékük hasonlóan mozoghat, mintha közvetlenül ingatlant vásárolnánk. Néhány tekintetben azonban mégis eltérnek. Például az értékpapírok minden előnyét magukban hordozzák: olcsóbbak, könnyebben eladhatóak és likvidebbek, ugyanakkor sokkal érzékenyebbek a piaci változásokra, gyorsabban reagálnak az árfolyamváltozásokra, ami lehetőséget ad a gyorsabb árfolyamemelkedésre vagy -csökkenésre is.
Jelenleg olyan piaci környezetben vagyunk, amikor az árfolyamok körülbelül feleződtek az elmúlt egy-két évhez képest. Így ha a régebbi szintekhez viszonyítjuk, rendkívül kedvező áron lehet hozzájutni ezekhez az ingatlanbefektetésekhez. A piaci helyzetet pedig nagymértékben befolyásolja a kamatcsökkenés. Amennyiben a kamatok csökkennek, Magyarországon is nőni fog a hitelezési kedv és az ingatlanárak. Ezekre a változásokra gyorsabban és hatékonyabban reagálnak a REIT-ek, így nem kell aggódnunk amiatt, hogy lemaradunk az ingatlanpiaci növekedésről, hanem aktívan részesedhetünk belőle.
Fontos szempont továbbá a devizakockázat is, különösen hosszú távon. A forint értéke az euróhoz képest csökken. Ez a trend várhatóan gazdasági-politikai okok miatt folytatódik, ami azt jelenti, hogy hosszú távon átlagosan 2-3%-kal veszíthet az értékéből. És amikor Magyarországon ingatlant vásárolunk, akkor valójában forintban fektetünk be. Ehhez képest egy tízéves időtávra tervezett REIT típusú befektetéssel, amely nemzetközi ingatlanokra terjed ki, lényegesen nagyobb biztonságban tudhatjuk a pénzünket.
Az Inwestmentors privát bankárai a témát kifejtették bővebben is az aktuális adásban:
- milyennek mondhatók a jelenlegi ingatlanárak?
- milyen tényezők állnak az esés mögött?
- mik a piac kilátásai a közeljövőre vonatkozóan?
- hogy lehet összehasonlítani különböző piacok eredményeit?
- ezek alapján hogyan teljesített az ingatlanpiachoz képest a részvény-, illetve kötvénypiac?
- mi lesz a különböző piaci felhajtóerők közül a legmeghatározóbb 2024-ben?
- létezik-e részvény + ingatlan tulajdonságokkal bíró hibrid megoldás?
A felvétel meghallgatásához kattintson az alábbi videóra:
