Magyarországon az ingatlan általában a családok legnagyobb vagyoneleme. Ezért elsőre őrült gondolatnak tűnik, hogy valaki eladja a lakását, és a teljes összeget a tőkepiacon fekteti be.
Mégis érdemes végiggondolni ezt a forgatókönyvet, mert jól megmutatja, hogyan lehet befektetői szemmel gondolkodni a különböző eszközosztályokról, illetve hogyan érdemes egy nagy pénzügyi döntést fejben végigzongorázni.
Az adásban végigvezetett gondolatmenet nem univerzális recept. Minden vagyon, élethelyzet és kockázattűrés más. Az ilyen történetek inkább gondolkodási keretet és befektetési filozófiát adnak, nem pedig követendő mintát.
Kiindulópont: jelentősen felértékelődtek a budapesti ingatlanok
Ha valaki kb. egy évtizede vásárolt ingatlant. Azóta:
- az ingatlanárak jelentősen emelkedtek
- az állami támogatások és kedvezményes hitelek erősítették a keresletet
- a lakások értéke reálértéken is látványosan nőtt.
Ha egy befektető ücsörög abban a lakásban, könnyen felmerülhet benne a kérdés:
Amikor egy eszköz jelentősen felértékelődött, akkor általában érdemes realizálni a nyereséget, nem?
Mi várható a magyar ingatlanpiacon a közeljövőben?
Magyarországból nem lett se Shanghai, se Toszkána. Az ingatlanárak jelentős részben az állami támogatások mesterséges behatása miatt emelkedtek, és a piac már nagyon magas árszinten van. Ezért elképzelhető, hogy közel járunk egy ciklus csúcsához, így több lehetséges forgatókönyvet is mérlegelni kell:
- Az ingatlanpiac esik
A támogatások csökkennek, a kereslet gyengül, az árak korrigálnak. - Az ingatlanpiac stagnál
Az árak elérnek egy plafont, és évekig oldalaznak. - Az árak tovább emelkednek
Újabb támogatások és tartósan alacsony kamatok fenntartják a növekedést.
Ha az első két forgatókönyv tűnik valószínűbbnek, akkor racionális döntés lehet a nyereség realizálása…
Mi történjen az eladás után?
Az ingatlan eladása után a tőke új befektetési helyet keres. A legtöbb ember fejében ilyenkor automatikusan ez a lépés következik:
eladom az ingatlant → veszek egy másikat (hitellel feltunningolva jobbat, szebbet, nagyobbat)
Vagy veszek kettőt és az egyiket kiadom bérbe.
De ha nem ingatlan, akkor mi?
Ha viszont elengedjük az “ingatlanozást”, akkor általában három fő eszközosztályba való befektetés merül fel: kötvények, részvények, alternatív eszközök (például arany vagy kripto).
- A kötvények stabilabbak, de jellemzően alacsonyabb hozamot kínálnak (ami nem fogja érdemben meghaladni az ingatlanét).
- Az alternatív eszközök sokak számára túl nagy bizonytalanságot jelentenek,
- így egy hosszú távban gondolkodó befektető számára a részvények jelentik a leglogikusabb választást, hiszen történelmileg ezek produkálták a legmagasabb hosszú távú reálhozamot a fő eszközosztályok közül.
A részvények egyik legfontosabb sajátossága, hogy vállalatok tulajdonrészét jelentik.
Egy vállalat képes:
- új termékeket fejleszteni
- új piacokra belépni
- növelni a bevételt és a profitot
Egy ingatlan esetében viszont más a helyzet:
- idővel öregszik
- amortizálódik
- értéke sokszor inkább külső tényezőktől függ
Ez az egyik oka annak, hogy hosszú időtávon a részvénypiac gyakran magasabb hozamot kínál.
Nem spekuláció, hanem diverzifikáció
Egy jó stratégia általában nem egyedi részvények vásárlását jelenti.
A gyakorlatban inkább egy globálisan diverzifikált részvényportfólió jöhet szóba, amely több ezer vállalat teljesítményéhez kapcsolódik.
Egy ilyen portfólió gyakran kiegészül stabilabb eszközökkel is, például állampapírokkal és rövid lejáratú kötvényekkel. Így a befektetés egyszerre tartalmazhat növekedési és stabilizáló elemeket.
Bérlés vagy tulajdonlás?
Persze a részvényekben nem lehet lakni és a rezsón a levest kavargatni… Viszont lehet, hogy mégsem olyan drámai váltás a saját tulajdon után bérleti díjat fizetni:
Egy ingatlan bérbeadásának hozama évi 3–4% körül alakul, ez bár befektetőként ez viszonylag alacsony hozamot jelent, bérlőként viszont kedvező lakhatási költségként fogható fel.
Másképp fogalmazva: ami tulajdonosként nem túl vonzó befektetés, az bérlőként kedvező helyzetet is teremthet.
Egy kérdés mindfelett
Egy ilyen példában a döntés végső soron egyetlen kérdésre vezethető vissza:
hol képes a tőke hosszú távon hatékonyabban növekedni?
- egy ingatlanban
- vagy egy diverzifikált befektetési portfólióban?
Erre természetesen nincs univerzális válasz. Az eredményt számos tényező befolyásolja:
- az adott piac állapota
- a befektető időtávja
- a kockázattűrés
- és az élethelyzet.
Összefoglalva
Ez a gondolatkísérlet nem azt sugallja, hogy mindenképpen érdemes az ingatlant a fejünk fölül eladni, és a pénzt részvényekbe fektetni. A lényeg tehát nem maga a konkrét döntés, hanem a mögötte álló gondolkodás lépései:
- forgatókönyvek felállítása
- eszközosztályok összehasonlítása
- hozam és kockázat mérlegelése
- a személyes célok figyelembevétele
A tudatos befektető végső soron nem azt keresi, hol lehet biztosan nyerni, hanem azt, hogy hol érdemes vállalni a kockázatot a hosszú távú növekedés reményében.
Ha szeretné átgondolni, hogy az Ön helyzetében az ingatlan, a részvénypiac vagy egy diverzifikált portfólió kínálhat jobb lehetőséget, vegye fel velünk a kapcsolatot!
Szakértőink segítenek olyan személyre szabott befektetési stratégiát kialakítani, amely illeszkedik a céljaihoz, időtávjához és kockázattűréséhez.
Jogi nyilatkozat
A jelen blogbejegyzésben foglaltak nem minősülnek befektetési tanácsadásnak, befektetésre ösztönzésnek, ajánlattételre való felhívásnak vagy konkrét befektetési ajánlásnak. Az itt közölt információk kizárólag tájékoztató jellegűek és általános oktatási célt szolgálnak. A befektetési döntések meghozatala mindig egyéni felelősség, amelyhez javasoljuk szakértő tanácsadó igénybevételét. Az InwestMentors Hungary Kft. mint befektetési közvetítő, függő ügynök működik, és a közölt információkért vagy azok alapján hozott döntésekért felelősséget nem vállal.
