A hivatalos kommunikáció szerint az Otthon Start 3%-os fix kamatozású lakáshitel konstrukció célja, hogy minél többen saját lakáshoz jussanak, de a lehetőség a dörzsöltebb befektetők figyelmét is felkeltette. Pláne, hogy a választások közeledtével sok ilyen nemes cél szokott összesűrűsödni. Mi befektetői szemszögből néztük meg, érdemes-e kihasználni ezt a hitelkonstrukciót.
SPOILER: egy új hitelprogram önmagában nem tudja garantálni a hozamokat.
Az ingatlanpiac jelenlegi képe
Magyarországon sokak számára az ingatlan már jó ideje biztos befektetésnek számít. Nem véletlen, az árak eddig szinte folyamatosan nőttek, a bérleti díjak emelkedtek, így könnyen kialakult az a hit, hogy az ingatlanpiacon csak nyerni lehet.
A valóság azonban árnyaltabb:
- Az ügyfeleink kb. kétharmada számolt be arról, hogy volt már nem fizető bérlője, károkozása, vagy akár évekig üresen álló lakása.
- Egyes térségekben (Nógrád, Békés) a lakosságfogyás miatt árzuhanás következett be, ami szintén csökkentette a befektetési hozamokat.
- Egy megbízható, hosszú távú, problémamentes bérlő gyakran inkább utópisztikus vágyálom, mint realitás.
Aki befektetési céllal kizárólag az ingatlanárak további robbanásszerű növekedésére számít, annak érdemes kijózanodnia: a következő években az áremelkedés komoly korlátokba ütközik, miközben a bérleti díjakból származó hozam inkább csökkenni fog, mint növekedni. A múltbeli trendek nem garantálják a jövőbeli nyereséget.
A továbbiakban levezetjük, hogy miért.
Az Otthon Start paraméterei röviden
- Fix 3% kamat, ami a piaci hitelekhez képest kiemelkedően kedvező.
- Futamidő: 25 év
- Max. 50 millió Ft hitelösszeg, legalább 10% önerő mellett.
- Jogosultsági feltételek: két év folyamatos TB jogviszony, csak olyan fél vehet részt, akinek nincs saját lakása (így például házaspároknál csak az egyik fél lehet jogosult).
- Ingatlanérték-határok: maximum 100–150 millió Ft, illetve legfeljebb 1,5 millió Ft/m².
- A cél alapvetően az, hogy az ország inkább tulajdonosoké legyen, ne bérlőké.
Utánunk a vízözön
Nem először tapasztaljuk, hogy bejelentenek valamilyen, az állampolgárok életét megkönnyíteni hivatott intézkedést vagy programot, a hosszútávú következményeit azonban jótékonyan a szőnyeg alá söprik. Ebben az esetben sincs ez másként, a kedvezményes hitelezés rövid távon vonzó lehet a lakosság számára, azonban hosszabb távon komoly terhet ró az állami költségvetésre.
A magyar ingatlanpiaci környezet jellemzői:
- A magyar hitelpiac harmadát már most is támogatott konstrukciók teszik ki (Otthon Start, Babaváró, CSOK, CSOK+).
- A piaci hitelek átlagos kamata 6% felett mozog, így a 3%-os Otthon Start jelentős állami támogatást igényel.
- Egyes szakértői becslések szerint évi 800 milliárd forintnyi új Otthon Start-szerződés akár 43 milliárd forintos többletterhet jelenthet a költségvetésnek.
A hitelezés nyomában fellépő megnövekedett kiadások hatással lehetnek:
- az államadósságra és a költségvetési hiányra,
- a forint árfolyamára,
- valamint Magyarország hitelminősítői besorolására.
Ezek a tényezők közvetlenül és közvetve is befolyásolják a befektetések értékét és hozamait. Várható, hogy az ingatlanpiac alakulását, ahogy eddig is, ezután is a hitelezés fogja meghatározni Magyarországon, csak hogy már annyi minden rakódik egymás tetejére, hogy a lufi ki fog pukkanni.
Kiknek lehet jó az Otthon Start befektetési célból?
- Nem a „feketeöves befektetőknek” (10–15 ingatlannal), hiszen ők a feltételek miatt nem tudnak belépni.
- Inkább a 30–40 éves korosztálynak, akiknek már van egy saját lakásuk, de a párjuk még jogosult lehet. Ők gyakran kíváncsiságból, „mert a szomszéd is jól járt” alapon vághatnak bele a bérbeadásba, mint egy klasszikus (itthon szinte fetisizált) befektetési formába.
- Számukra az Otthon Start egy relatíve jó lehetőséget adhat, de fontos tudatosítani: a bérbeadás nem csak bevételt, hanem időt, energiát és kockázatot is jelent.
Ahol talán a legnagyobb kockázat az, hogy bevételtől esnek el, amikor nem valamilyen más befektetési formát választanak.
Egy példa csak: a XIII. kerületben egy 50 m²-es lakás ára ma már 80 millió forint körül mozog, a kiadhatósága pedig kb. 4,1%-os éves hozamot jelent – ami alacsonyabb, mint az állampapírok kamata.
Összefoglalva: Az Otthon Start hitel infláció alatti, 3%-os fix kamata első ránézésre kedvező, hiszen hosszú távon kiszámítható és sokak számára elérhetővé teszi a lakásvásárlást. Ez a kamat az aktuális (és történelmi átlaghoz képest is) infláció alatt van, így a hitel „elinflálható”.
Ezért jó helyen és állapotban lévő ingatlan esetén a bérleti díjból a törlesztőrészlet kitermelhető. Viszont mint nagybetűs Befektetés, sok fantázia nincs benne. Sok más eszközzel jobban jár az a befektető, aki nem felétlenül szeretné befektetésének tárgyát minden nap tégláról téglára végigsimogatni.
BUMM – ingatlanbefektetési realitások
A közeljövőben az ingatlanárak további gyors emelkedésére számítanak a szakértők: a Bankmonitor és a GKI szerint 15–20%-os drágulás is jöhet a nagyvárosokban.
Az MNB már most túlárazottságra figyelmeztet: 2024 végén az országos lakásárak 14%-kal haladták meg az indokolható szintet, és 2025 első negyedévében Budapesten már 19%-os volt az áremelkedés.
A hitel bevezetése után félő, hogy a kereslet nem lesz összhangban a kínálattal. Ezért:
- Hozamkorlátok – A bérleti díjak jelenleg kb. 4% bruttó hozamot kínálnak Budapesten, amely adózás után még alacsonyabb is. A bérleti díj nem nőhet a végtelenségig, hiszen ha a hitel törlesztőrészlete hasonló szintű, akkor a bérlők inkább saját lakást vesznek.
- Ármaximumok – az árak nem emelkednek örökké, sőt, egy nagyobb „bumm” után árkorrekció is jöhet.
- Elveszik a célközönség – a mediánbér Magyarországon kb. 392 ezer Ft, ami mellé nehéz egy 60 milliós megyeszékhelyi ingatlant hitelből finanszírozni. Így a vevők egy része eleve kiszorul a piacról. A kereslet várhatóan amiatt is csökkenni fog, hogy sok bérlő maga is vásárlóvá válhat a támogatott hitel révén, miközben a kiadó lakások száma nő.
Összefoglalva: Az Otthon Start a vevőknek kedvez, de az ingatlanpiac kínálati oldalának támogatása nélkül csak tovább növeli az árakat, és ezzel távolabb sodorja a lakásvásárlási lehetőségektől azokat, akiknek eredetileg segíteni akart.
Befektetőként fontos mérlegelni, hogy a bérleti díjak csökkenése, a keresletcsökkenés és a likviditási korlátok jelentős kockázatot hordoznak. Alternatívaként az adómentes TBSZ és a nemzetközi részvényportfóliók hosszú távon versenyképesebb hozamot kínálnak.
Megéri most eladni?
- Az Otthon Start rövid távon élénkítheti a keresletet, hiszen sok első- vagy második ingatlanvásárló most vág bele.
- Ez azt jelenti, hogy befektetők számára jó alkalom lehet a csúcson kiszállni, főleg azoknak, akik már unják a bérlőkkel és karbantartással járó gondokat.
- Az eladásból felszabaduló tőkét pedig könnyen lehet diverzifikáltabb, kevésbé időrabló befektetésekbe forgatni (pl. értékpapírok, más eszközök).
Ha az ingatlanpiaci trendek vagy a megtakarításai új irányba terelésének lehetősége felkeltette érdeklődését,
vegye fel velünk a kapcsolatot – szakértőink segítenek megtalálni azokat a befektetési megoldásokat, amelyek stabil hozamot kínálnak a jelenlegi bizonytalan környezetben is.
Jogi nyilatkozat
A jelen blogbejegyzésben foglaltak nem minősülnek befektetési tanácsadásnak, befektetésre ösztönzésnek, ajánlattételre való felhívásnak vagy konkrét befektetési ajánlásnak. Az itt közölt információk kizárólag tájékoztató jellegűek és általános oktatási célt szolgálnak. A befektetési döntések meghozatala mindig egyéni felelősség, amelyhez javasoljuk szakértő tanácsadó igénybevételét. Az InwestMentors Hungary Kft. mint befektetési közvetítő, függő ügynök működik, és a közölt információkért vagy azok alapján hozott döntésekért felelősséget nem vállal.
